界面新聞記者 | 王妤涵

華發(fā)旗下號稱“全球最大”的室內(nèi)滑雪場終于揭開了面紗。

9月29日，深圳前海華發(fā)冰雪世界宣布啟動試運(yùn)營，標(biāo)志著這個備受業(yè)界關(guān)注的超級文旅項目正式接受市場檢驗。

開業(yè)首日，界面新聞記者在現(xiàn)場看到，盡管是工作日，前來體驗的游客依然絡(luò)繹不絕。從室外30度的濕熱天氣步入室內(nèi)零下6度的冰雪環(huán)境，瞬間的溫度變化讓人震撼。在開幕式結(jié)束后，5條不同難度的雪道上已有不少滑雪愛好者的身影，其中不乏許多全副裝備的專業(yè)玩家。

場館內(nèi)部 界面新聞記者王妤涵拍攝

一位深圳的滑雪發(fā)燒友對界面新聞表示：“提前一周就在網(wǎng)上買好了票，總算開了，再也不用跑去廣州滑雪，大大降低了時間成本。”

這場歷時近五年的“冰雪之約”，不僅標(biāo)志著深圳正式進(jìn)入冰雪經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，更揭開了華發(fā)股份這場百億級文旅跨界豪賭的序幕 。

“巨無霸”工程

華發(fā)深圳前海冰雪世界的“野心”，從誕生之初就寫在數(shù)據(jù)里。

這座總占地面積約43萬平方米、總建筑面積131萬平方米的綜合體，核心亮點當(dāng)屬10萬平方米的室內(nèi)滑雪場：5條專業(yè)雪道總長1569米，單條最長雪道達(dá)463米，83米的垂直落差更是刷新全球室內(nèi)滑雪場紀(jì)錄。

更關(guān)鍵的是，其中級道、高級道均通過國際雪聯(lián)（FIS）認(rèn)證，意味著深圳一夜之間具備了承辦高山滑雪回轉(zhuǎn)類國際賽事的資質(zhì)，直接躋身世界滑雪場館版圖。

界面新聞記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，盡管項目仍處試運(yùn)營階段，但核心功能區(qū)已運(yùn)轉(zhuǎn)有序，目前暖區(qū)的商業(yè)部分也已經(jīng)開始營業(yè)，整體動線較為流暢。

場館內(nèi)的商業(yè)部分 界面新聞記者王妤涵拍攝

除了核心的滑雪功能，整個項目還囊括了JW萬豪酒店、大型商業(yè)街區(qū)、寫字樓、人才房以及慶典廣場等多元化的復(fù)合業(yè)態(tài)，展現(xiàn)出打造全天候文旅目的地的明確意圖。

從雪道建設(shè)來看，其目標(biāo)客群覆蓋較為廣泛。

雪場運(yùn)營專家何麗（應(yīng)受訪者要求化名）在接受界面新聞記者采訪時介紹，目前該雪場規(guī)劃的5條專業(yè)雪道，既有符合初學(xué)者的平緩雪道，也配備了適合專業(yè)選手的高級道和滑雪地形公園，可以實現(xiàn)對初級、中級、高級滑雪愛好者的全覆蓋。

這也意味著其目標(biāo)客群廣泛，包括有四季滑雪需求的資深滑雪愛好者、參與青少年滑雪教培的孩子，以及以親子休閑娛樂為主的家庭客群等。

從合作開發(fā)到獨自扛鼎

回溯這個超級項目的發(fā)展史，也是房地產(chǎn)行業(yè)近五年周期波動的縮影。

2020年11月，華發(fā)股份與融創(chuàng)中國組成聯(lián)合體，以127.1億元競得寶安沙井地塊。在最初的合作框架中，憑借文旅運(yùn)營經(jīng)驗的融創(chuàng)主導(dǎo)項目并持有51%股權(quán)，雙方計劃總投資367億元，共同打造成世界級文旅標(biāo)桿。

然而，行業(yè)變局來得猝不及防。2021年下半年起，房地產(chǎn)流動性危機(jī)爆發(fā)，融創(chuàng)陷入債務(wù)泥潭，也無力繼續(xù)為項目輸血，合作關(guān)系逐漸演變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。項目開發(fā)進(jìn)程受到嚴(yán)重影響，特別是商業(yè)地塊的開發(fā)陷入停滯。

最終在2023年1月，局面迎來了決定性的轉(zhuǎn)變。華發(fā)股份宣布以35.7億元收購融創(chuàng)所持股權(quán)，實現(xiàn)100%控股，這一決策意味著華發(fā)從財務(wù)投資者轉(zhuǎn)變?yōu)橥耆鲗?dǎo)者，需要獨立承擔(dān)后續(xù)的巨額投資和運(yùn)營責(zé)任。

這場“接盤”對于華發(fā)而言，是一次被動的戰(zhàn)略選擇，也是一次巨大的考驗。

它意味著華發(fā)不僅要承擔(dān)起后續(xù)高達(dá)百億級別的追加投資，還要獨自面對一個因前期波折而可能存在規(guī)劃調(diào)整、建設(shè)延期等一系列歷史遺留問題。

今年8月，為盤活資產(chǎn)、回籠資金，華發(fā)股份宣布其通過政府收儲的方式將位于該項目的7塊商業(yè)用地以44.05億元的價格轉(zhuǎn)讓給深圳土地儲備中心。

這些總面積7.05萬平方米、規(guī)劃建筑面積46萬平方米的商業(yè)地塊，賬面價值高達(dá)58.41億元，此次交易華發(fā)將承受24.59%的折價，預(yù)計虧損超過其2024年凈利潤的一半，這也為項目未來的運(yùn)營埋下了挑戰(zhàn)的伏筆。

北緯22°的挑戰(zhàn)

作為一名文旅產(chǎn)業(yè)的“新兵”，華發(fā)運(yùn)營這座體量空前的冰雪世界，面臨著多重挑戰(zhàn)。

首先就是如何在高溫濕熱的深圳特殊氣候條件下維持室內(nèi)冰雪環(huán)境。何麗向界面新聞介紹稱：“室內(nèi)雪場的設(shè)計和建造難度大于室外雪場，且投入成本大。在室內(nèi)，要把山的斜度做出來，基本上是結(jié)構(gòu)超限的設(shè)計，怎么確保安全系數(shù)，同時兼顧投資成本，是一個挑戰(zhàn)。”

她進(jìn)一步解釋道：“同時因為要制冷造雪，數(shù)萬平方米的室內(nèi)空間就是一個巨大的冰箱，它的密閉設(shè)計要做得很好才能節(jié)省能耗。既要保證室內(nèi)空氣質(zhì)量好，還得保證制冷環(huán)境穩(wěn)定，空氣循環(huán)制冷以及能量轉(zhuǎn)化再利用，此外現(xiàn)在還要達(dá)到碳排放的要求，這些都需要通過技術(shù)手段來實現(xiàn)。”

為應(yīng)對這一難題，據(jù)界面新聞了解，華發(fā)冰雪世界采用了“主動+被動+新能源”組合降碳策略，在屋頂鋪設(shè)光伏板，每年可發(fā)電約650萬度，使其成為“會發(fā)電的冰雪世界”。此外，第六代造雪系統(tǒng)較常規(guī)能效提升12%，雪道下方鋪設(shè)3層隔熱層，采用雙層圍護(hù)結(jié)構(gòu)等多種措施，確保-6℃的冰雪環(huán)境與室外高溫互不滲透。

技術(shù)之外，客群運(yùn)營與盈利平衡的挑戰(zhàn)更顯迫切。從行業(yè)規(guī)律看，冰雪項目的投資回收期普遍高于房地產(chǎn)項目的周轉(zhuǎn)周期，在門票之外，挖掘二次消費便是盈利的關(guān)鍵。

而滑雪培訓(xùn)便是其中關(guān)鍵的一環(huán)。

界面新聞從熱雪奇跡有關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，據(jù)其內(nèi)部統(tǒng)計，從2021年開始，國內(nèi)的雪場培訓(xùn)板塊，每年都保持在80%以上的復(fù)合增長率。

這表明滑雪培訓(xùn)是利潤提升空間巨大的重要收入板塊，華發(fā)能否成功復(fù)制并超越這一增長模式至關(guān)重要。

冰雪“南下”

從行業(yè)視角來看，自2015年北京成功申辦2022年冬奧會以來，中國冰雪產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展階段。中國旅游研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023-2024雪季是“后冬奧時期”首個完整的冰雪旅游季，該雪季國內(nèi)冰雪休閑旅游人數(shù)達(dá)到了 4.3 億人次，創(chuàng)下新高。

《中國冰雪產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》顯示，我國冰雪產(chǎn)業(yè)規(guī)模從2015年的2700億元增長至2023年的8900億元，預(yù)計2025年將突破萬億元大關(guān)。

近年國內(nèi)雪季旅游人次 圖片來源：江海證券研報

南方市場正成為新的增長極。雖然行業(yè)整體仍呈現(xiàn)“北強(qiáng)南弱”格局，但近年來室內(nèi)滑雪場的建設(shè)熱潮正在改變這一態(tài)勢。

除深圳項目外，同樣位于大灣區(qū)的珠海“萬雪匯”也將在今年十一期間投入運(yùn)營，長三角地區(qū)如太倉、杭州等城市的多個項目也在陸續(xù)啟動之中。

從商業(yè)邏輯看，室內(nèi)雪場與傳統(tǒng)室外雪場形成互補(bǔ)格局。何麗表示，“室內(nèi)雪場客流量全年分布均衡，與傳統(tǒng)雪季形成互補(bǔ)關(guān)系。”這一特點使其具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流優(yōu)勢，有助于平滑季節(jié)性波動帶來的經(jīng)營壓力。

然而，行業(yè)熱潮背后仍需冷靜思考。冰雪產(chǎn)業(yè)特別是重資產(chǎn)滑雪場館存在高準(zhǔn)入壁壘，不僅初始投資巨大，后續(xù)運(yùn)營更需要專業(yè)團(tuán)隊和持續(xù)資金支持。在當(dāng)前消費環(huán)境下，如何平衡投資回報與消費者承受能力，并將重資產(chǎn)項目轉(zhuǎn)化為可持續(xù)盈利的商業(yè)模式，將成為華發(fā)面臨的核心課題。